Eskişehir İnşaat Mühendisleri Odası Başkanı Kılıç konut krizini anlatıyor

*Hem konut fiyatlarında hem de kiralarda ciddi bir artış söz konusu. Sizce bunun sebepleri nelerdir?

Belki ilk elden şunu söylemek mümkün ‘Türkiye’de neyin fiyatında ciddi artış yok ki?’ Maalesef tüm yurttaşlar olarak artan enflasyonla, hayat pahalılığıyla karşı karşıyayız. Ama konumuz özelinde konut fiyatlarına dönecek olursak ilk önce devletin resmi verilerine bir göz atalım. İnşaat maliyet endeksi, 2022 yılı nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %106,6 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %133,71, işçilik endeksi %43,75 arttı. Bunlar resmi veriler. Ben birkaç örnek de piyasadan kendi yaşadığımız örnekleri vereyim; Beton, demir, tuğla, PVC doğrama gibi ana kalemlerde %250 ila %300 arasında değişen oranlarda artışlar söz konusu. Sektördeki fiyat artışları ve belirsizlikler özellikle yeni konutların fiyatlarını ulaşılmaz hale getiriyor. Yeni konutlardaki fiyat artışlarını ikinci el konutlar da takip ederek ciddi bir enflasyona sebep oluyor. Her kalemde ciddi fiyat artışları varken, konut fiyatları piyasa koşullarına teslimken konut fiyatlarının düşmesi de maalesef mümkün gözükmüyor. Kiralar da yine benzer bir eğilim gösteriyor tabi ki.

*Hükümetin konut sorununun çözümü için girişimleri oluyor. Konut kredisi kampanyaları, kira artış oranına %25 sınırlama, hazine arazilerinin konut yapımı için satışı şu ana kadar açıklananlar. Siz bu adımları nasıl değerlendiriyorsunuz?

Kaş yapayım derken göz çıkartmaya çok müsait adımlar olarak görüyorum. Anlık olumlu karşılıklar alacak gibi gözükse de sorun daha da büyüyerek tekrar önümüze geliyor. Konut kredilerinin taksitlerini hepimiz gördük, çokça konuşuldu tartışıldı. Maaşla geçinen birinin, dar gelirliyi geçtim orta gelirli bir ailenin bile ödeyemeyeceği rakamlar. Ama ‘düşük faizli kredi var’ algısı bile konut fiyatlarının yükselmesine yetiyor. İlan sitelerinde bir gecede fiyatların nasıl yükseldiğini bakanlık da itiraf etti. Ülkemizde şuan gelişen farklı bir durum var. Asıl dikkat çekilmesi ve çözüm üretilmesi gereken kısım da orası. Türkiye’de yılda ortalama 1,5 milyon konut satılmakta ve bunun üçte birine yakını yeni yapılmış (sıfır) konutlar. Yeni konutların satışı devam etmesine rağmen ülkemizdeki konut sahipliği oranı düşmekte. Bu durum hâlihazırda evi olanların konutu bir yatırım aracı olarak görüp ikinci, üçüncü konutlarını aldığını gösteriyor. Konut ihtiyacı olan kesim haricinde yüksek gelir grubuna ait vatandaşların kira geliri amacıyla konut alımları, orta ve alt gelir grubunda bulunan vatandaşlarımız için erişilebilirlik sorunu yaratmaya devam etmektedir. TÜİK verilerine göre 2006’da yüzde 60,7 olan konut sahipliği oranı 2021’de yüzde 57,5’e geriledi. Konut sayısı artarken konut sahipliği oranının düşmesi çarpıcı ve çok şey ifade ediyor. 2002 – 2020 yılları arası kiracı sayısı %10 artarken, ev sahipliği oranı %13 azalmıştır. Demek ki konut vardır ve satılmaktadır ancak dar gelirli yurttaşlar için değildir.Türkiye çapında büyük bir boş konut stoku olduğu tahmin edilmektedir. Öyle ki yalnızca İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığının çalışmasına göre, İstanbul’da 400-700 bin civarı boş ev olduğu tahmin edilmektedir. Bu boş konutların çoğu üst gelir grubuna hitap etmektedir.

Açık ki sorun konut arzı ya da boş arsa bulunamaması sorunu değildir. Sorun, konut üretiminin barınma ihtiyacına yönelik değil, inşaat sektörüne dayalı kâr hırsına göre şekillenmesindedir.

Evler boş, yurttaşlar evsizdir; temel insan haklarından biri olan barınma hakkı piyasanın insafına terk edilince ortaya böylesi akıl dışı bir tablo çıkmaktadır.

Kiraya %25 sınırlama da yine lokal ve anı kurtarmaya dönük bir adımdır. Resmi enflasyonun %70lere vardığı ortamda yalnızca mevcut kiracıyı korumaya dönük bir adım. Bu da yine ev sahiplerini çeşitli gerekçelerle kiracıyı değiştirmeye çalışmaya, yeni kiracılara çok daha yüksek kira bedelleri belirlemeye götürecektir. Hatta kayıt dışına yöneltmeye de oldukça açıktır. Şu an ev sahiplerinin %25 sınırına takılmamak için yeni sözleşme tarihlerini 2 Temmuz sonrasına ertelediği haberlerini de duymaya başladık.                                                                                                                    

*Türkiye’de ve Eskişehir’de konut satışları ne durumda? Rakamlar neyi gösteriyor?

2020-2021 yılları arası Türkiye genelinde ruhsat alınan daire sayısı yüzde 27,8 artarken, Eskişehir’de bu artış yüzde 40 olarak tespit edilmiştir. İnşaat süresinin 2- 3 yıl olduğu düşünülecek olursa önceki yılların arz açığı Eskişehir’de telafi edilmeye başlamıştır.

2021 Yılı Eskişehir’de Yapı Ruhsatı Alan Binalar (TÜİK, 2022)

Bu rakamlar konut satışında ise şu şekilde;

Yani şuan kayda değer, dramatik bir değişiklik görülmüyor diyebiliriz.2022 sonunda bu yılın toplam rakamları üzerinden belki daha sağlıklı bir değerlendirme yapabiliriz. Ay bazlı kıyaslamalar çoğu zaman bizi yanlış çıkarımlar yapmaya götürebiliyor. Örneğin geçen yılın mayıs ayı ile bu yılın mayıs ayı satışlarını kıyaslayıp astronomik bir artış var gibi düşünebiliriz. Ancak geçen yıl o dönemdeki sokağa çıkma yasaklarını dikkate alırsak, yanıldığımızı görürüz.

Ancak daha önce de belirttiğimiz gibi satışlar ev sahipliği oranını arttırmıyor. Net olan bu. Aksine konut sahipliğimiz düşüyor.

*Bir barınma krizine işaret ediyorsunuz. Sizce yol haritası nasıl olmalı?  Çözüm önerileriniz neler?

Öncelikle hangi sorunu çözmek hedefleniyor, merkeze neyi alacağız o netleşmeli. Biraz önce de bahsettiğimiz gibi merkeze yurttaşın barınma sorunu alınmalı. İnşaat sektörünün krizi ile barınma krizi benzerlikler taşıyor ama aynı şey değil.

Yaşadığımız konut krizi bir yanda ihtiyacın varlığını gösterirken diğer yandan da konut fazlalığını, plansızlığı ve sadece rant odaklı hareket edildiğini göstermektedir. Sonuçta yurttaşlar barınma sorunu yaşarken konutlar ya yatırım amacıyla değerlendirilmekte ya vatandaşlık için yabancılara satılmakta ya da boş kalmaktadır.

Çözüm olarak; kamucu bir anlayışla konut üretimi halkın ihtiyacına göre planlanmalı, ekonomide ısrar edilen akıl dışı uygulamalardan vazgeçilmelidir.

•             Ulusal çapta konut master planı oluşturulması

•             Kira destek mekanizmalarının oluşturulması

•             Satılık ve kiralık konutların her gelir grubuna uygun şekilde düzenlenmesi

•             Sosyal konut projelerinin artırılması

•             Yasa ve yönetmeliklerin ötesinde piyasanın inisiyatifine bırakılan konut konusunda kamunun düzenleyici, destekleyici, finanse edici rolünün tanımlanması ve etkinleştirilmesi.

•             Geçici evsizlik ve acil durumlarda barınma ihtiyacını karşılamaya yönelik barınma merkezlerinin kurulması gibi düzenleyici ve denetleyici önlemler

•             Eskişehir özelinde öğrencilerin barınma talebi ve bunun da şehre yansımaları göz önünde bulundurulduğunda üniversite öğrenci kontenjanlarıyla uyumlu şekilde yurt kapasitelerinin artırılması ve bu yurtların öğrencilerin için ekonomik ve sosyal yönden de gelişkin nitelikli yurtlar olması…

*Sosyal konut projelerinden bahsettiniz. TOKİ işlevini yitirdi mi?

TOKİ asli görevini unutmuş gibi davranıyor diyebiliriz. Bir bakıyoruz lüks konut yapmış, bir bakıyoruz stat yapmış… Dar gelirli yurttaş için nitelikli konut üretimi asli görevi olmalı. Yine Eskişehir özelinde geçen sene başında yaşadığımız bir sorun. Öğrencilerin barınma krizi! Bir benzerini eylül ayında yine yaşamamak için uyarıyoruz. Biliyorsunuz öğrenciler kapasite yetersizliği başta olmak üzere çeşitli sebeplerle evlere yöneldi ve yüksek kira fiyatlarıyla karşı karşıya kaldı. Ki o dönem enflasyon henüz bu düzeylerde de değildi. Bu tüm şehrin emlak piyasasını da etkiliyor diğer yandan. Parklarda yatan öğrencilerden, vatandaş yüksek kiraları ödeyemediği için konteyner-çadır kentlerden bahsetmek istemiyorsak şimdiden tedbirler alınmalı. Bir yurt inşaatının bitip öğrenci kabulünün 1 hafta bile gecikmesi önemli sorunlara yol açar.

*Yerel yönetimler neler yapabilir? Merkezi idareden bağımsız konut sorununun çözümü için adım atabilir mi?

İstanbul gibi olanakları, bütçesi büyük şehirlerde belediyeler iştirakleri aracılığıyla sosyal konut üreterek fiilen müdahalelerde bulunabiliyor tabi. Ancak bizde şuan en temel sebeplerden birisi ülke ekonomisinin durumu. Yerel yönetimlerin de elbet bazı girişimleri olacaktır. Şehrin imarına dönük atılacak akıllıca adımlar; örneğin ada bazında imar planlarının düzenlenmesi, bir adaya birkaç küçük konut yerine bir adet büyük konut yapılması da konut üretim maliyetlerini düşürebilir ve vatandaşın kısmen daha ucuz konuta erişebilmesine imkan sağlayabilir.